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Los expertos dicen que al menos el 10% de los grandes “malls” regionales desaparecerán durante los próximos años en los Estados Unidos. En algunos casos, cuando no han sido ya abandonados, las tasas de desocupación pueden llegar hasta el 40%. A comienzos del 2007, antes que la crisis asome, se construyó en E.E.U.U. el último “mall” regional desde que comenzara el boom de su construcción. El siguiente recién vería la luz cinco años después, aunque ya nada sería igual. Las razones son muchas y quizás la más obvia sea la implacable competencia del comercio “online” comandado por Amazon. Las tiendas con locales físicos no han encontrado la forma de competir con empresas virtuales que no sólo evitan alquileres y personal, sino que ofrecen un inagotable stock entregable incluso el mismo día de la compra. No menos importante son los cambios en las preferencias de los nuevos usuarios, que hoy prefieren no manejar para ir a encerrarse en un contenedor de aire acondicionado para comprar; así como el constante decrecimiento de los suburbios, razón de ser de los “malls” regionales. El ocaso del “mall” apunta al renacimiento urbano en E.E.U.U.: en el 2011 las ciudades y centros urbanos crecieron más que la periferia.

Los inicios 

Si bien los edificios dedicados al intercambio comercial son tan antiguos como la ciudad misma, el origen del “mall” se remonta a los años 50´s. Al terminar la II Guerra Mundial, E.E.U.U. apuntaba a una reconversión de su industria: pasar de fabricar aviones a construir viviendas. Una serie de beneficios en tributos, hipotecas y préstamos, sumados a la nueva red de autopistas hicieron más que atractivos los terrenos disponibles en la periferia de los centros urbanos, con el objetivo de poder resolver la explosión demográfica. Aunque sería difícil atribuirle un padre al “mall” regional norteamericano, sí se reconoce al arquitecto vienés Víctor Gruen como el promotor más agresivo de este nuevo tipo de edificio. El Northland de Detroit, su primer “mall” construido, reflejaba los parámetros que venía defendiendo en diversos medios: separación y organización de las circulaciones, un programa mixto (que incluyera infraestructura cívica y cultural), así como un ambiente amable al peatón. Para Gruen los “mall” regionales debían actuar como nuevos sub-centros, cumpliendo una función fundamental en el planeamiento urbano de los emergentes suburbios. Si bien el Northland reinterpretaba las características de los centros de ciudades tradicionales con calles abiertas, la evolución que siguió este tipo de edificio lo llevó a tener que adaptarse a condiciones climáticas más extremas – así como a gerentes comerciales más exigentes – hasta terminar en el típico “mall” introvertido que acabó por exportarse al mundo y que hoy todos conocemos.

El regreso a la calle 

Para sobrevivir, el típico centro comercial viene adaptándose a los nuevos tiempos. Por ejemplo, el obsoleto Villa Italia Mall de Lakewood, Colorado ha sido reemplazado por una grilla de calles y 22 manzanas. Conocido como Belmar, este nuevo desarrollo ha volcado nuevamente el centro comercial hacia el exterior – como Gruen los pensaba inicialmente – aunque esta vez con las tiendas compartiendo el espacio con viviendas, restaurantes, oficinas y un centro cívico; la calle como condensador de todas las actividades de la ciudad. Donde antes había grandes cajas rodeadas por estacionamientos, hoy hay un nuevo barrio compacto, caminable, de usos mixtos y – debido a la multiplicidad de actores involucrados – probablemente con menos riesgo de quedar obsoleto nuevamente.

Por otro lado y con mayor densidad están los desarrollos como el Oakridge Centre en Vancouver, que pretende doblar el área del “mall” anterior, aunque repartida en un podio fragmentado sobre el que se posan torres de viviendas y oficinas. Una serie de calles peatonales atraviesan el complejo con la idea de integrar el proyecto al resto de la ciudad. ¿Para qué manejar al centro comercial si es que puedes vivir sobre las tiendas? En ciudades cada vez más densas, las distancias caminables son bienvenidas; felizmente las ciudades están entendiendo que es mejor dejar la dependencia del auto para pensar en sistemas de movilidad multimodales. En el mundo podemos encontrar desarrollos similares, que conjugan alta densidad con barrios caminables, como el Sanlitun Soho en Beijing, del arquitecto japonés Kengo Kuma. Quizás en algunos años podamos hablar de un nuevo tipo de centro comercial.

Aquí y ahora

 En el Perú la cosa es al revés. Según la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú (ACCEP), en los últimos cinco años se han más que duplicado (18 en 2005 y 52 en 2012) el número de centros comerciales y con ellos las salas de cine, parqueos y tiendas, con una tasa de desocupación de 3.3% este año. De los 52, 30 están en Lima y el resto en provincias, aunque para el 2013 se proyecta que el 80% de la inversión se concentre fuera de la capital. A pesar de los números, aún somos los que menos centros comerciales acumulamos por habitante en la región. Reproduciendo su rol en los suburbios norteamericanos del siglo pasado, estos edificios están llegando al Perú no solo a cumplir una función comercial, sino principalmente a revertir la ausencia de espacios sociales, cívicos y culturales que por décadas ha existido. No es lo ideal, pero es lo real. Como Gruen, habría que preguntarnos cuál es el rol del arquitecto en este contexto. Si la construcción de centros comerciales sigue en aumento, ¿cómo hacemos para utilizarlos como pieza fundamental en el planeamiento de nuestras ciudades, en lugar de imaginarlos como los enclaves introvertidos que son hoy?

Publicado en El Comercio el día 14 de Setiembre del 2013_

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2 thoughts on “el ocaso del “mall”

  1. El problema de haber adoptado un modelo que ya es obsoleto en los Estados Unidos es que hemos dado la espalda a un modelo comercial que si bien no era tan glamoroso como el que veíamos en las revistas, favorecía a una interacción social y fomentaba la combinación arquitectónica de multilples funciones. En los centros históricos se veía en algunos casos viviendas en los pisos superiores. En los Estados Unidos y en China (más por falta de espacio que otra cosa) se está volviendo a ese modelo de intercambio functional de los edificios, lo cual promueve una interacción social y la posibilidad de encuentros entre diferentes tipos de ocupantes. Ya sean estos gentes en oficinas, apartamentos, restaurantes, etc.
    Tal vez sea momento de mirar hacia atrás y aprender de los modelos que teniamos implementados en nuestras ciudades de antaño que se caracterizaban por un enfoque en el peatón. Claro, el deafío está en modernizer este modelo. El fracaso de la suburbia y el automóvil es un tema que se ha discutido por mas de 10 años el los países de primer mundo. Se desea volver a la escala peatonal a la escala personal donde nosotros los humanos, no los carros vivmos. Vi una película fantástica que la recomiendo:
    http://thehumanscale.dk/the-film/
    Otra cosa que me pareció increíble en Hong Kong es la densidad y la duplicidad que el plano peatonal tomaba en lugares donde la densidad vertical es la única opción al crecimiento. Este libro posee ilustraciones muy interesantes:
    http://citieswithoutground.com/

    • Estuve en la presentación del libro de Hong Kong. Y quiero ver la película de Gehl!.
      Cuando he visitado el nuevo Real Plaza Salaverry, pienso que no hemos aprendido nada. Seguimos haciendo lo mismo que los demás ya dejaron de hacer.

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