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Lima es una ciudad básicamente horizontal. Con las migraciones la ciudad ha ido extendiéndose hacia sus extremos; hacia lo que hoy conocemos como Lima Sur y Lima Norte. A pesar de ser un camino más inmediato y aparentemente sencillo, una ciudad en constante extensión no es lo óptimo. Hace más difícil y costoso poder cubrir servicios básicos de agua, desagüe y electricidad; así como tener un transporte público eficiente.

El “boom” inmobiliario nos ha recordado que, ante la falta de espacio, la ciudad va a crecer en altura inevitablemente. Así se ha dado lugar a un proceso de densificación que viene modificando su aspecto, particularmente el de sus barrios más tradicionales. Vale preguntarse entonces: ¿Cómo está creciendo Lima?, ¿Existe una visión de ciudad?

Aparentemente no y será muy difícil tenerla mientras hayan 43 alcaldes distintos con igual número de visiones. Recientemente, algunas autoridades municipales ingresantes suprimieron el otorgamiento de licencias para “ordenar la construcción”. En algunos casos, como en Miraflores, se cambió la normativa. Sin embargo, la problemática de la densificación de la ciudad debe considerar otros factores.

Consolidar la Ciudad

Cuando la zonificación de un distrito permite edificios en altura -siete pisos, digamos- en grandes extensiones, se genera una oferta de terrenos disponibles demasiado grande. Esto fomenta que los inversionistas adquieran lotes de manera dispersa, construyendo edificios que aparecerán como intrusos por mucho tiempo, pues consolidar así un sector demandaría mucho dinero o mucho tiempo. Un tiempo en el que, probablemente, la normativa vuelva a cambiar.

“Se debe concentrar la inversión inmobiliaria en puntos donde se pueda modificar el entorno urbano rápidamente y así permitir su consolidación”, dice el arquitecto Marco Sanguinetti. Pone como ejemplo la avenida Sergio Bernales (Surquillo) que, a pesar de no estar totalmente consolidada, sí está en el proceso de hacerlo pronto. La longitud y la sección de la avenida permiten concentrar la inversión y la población en edificios de 15 pisos. Un ejemplo similar es el de la avenida Juan de Aliaga, en Magdalena, aunque con edificios muy altos a mi parecer.

Retiros Laterales

¿Pero cómo crecer en altura? Actualmente se permite hacer edificios de altura en lotes con frentes pequeños (11 metros), cuyo resultado son dos fachadas y dos muros ciegos. En la mayoría de casos determina también la típica planta “hueso” del edificio contemporáneo limeño, donde la mitad de los ambientes reciben luz a través de pozos. En ciudades como Bogotá, Santiago o Sao Paulo existe el retiro lateral, lo que permite un edificio de cuatro fachadas. Claro que esto sólo es posible mediante la acumulación de varios lotes, ante lo cual el edificio es “premiado” por el municipio con una mayor altura, compensándolo por el área “perdida”.

Sin embargo el retiro lateral no es una fórmula infalible. Aplicada en el Centro Histórico, por ejemplo, lo destruiría. Funciona en edificios frente a grandes parques, avenidas, o el mar. Ahí donde los vacíos permitan la filtración de la luz, del viento y del paisaje y donde la altura no represente un factor agresivo.

Porque ¿cuál es el problema con la altura? Seguramente que la asociamos con mayor densidad (habitantes por m2) y no necesariamente es así. Mayor altura con retiros laterales significa más área libre (verdes) en el primer nivel y una mejor calidad de vida no sólo para los propietarios sino para el peatón. Un ejemplo son las Torres Millenium, frente al Lima Golf. “Originalmente propusimos dos torres de 45 pisos, lo que nos permitía ofrecer un área libre enorme y transparencia entre los edificios. El lote se veía prácticamente vacío y el entorno urbano adquiría unas características totalmente distintas.”, recuerda el arquitecto Guillermo Málaga sobre el proyecto original, que debió ser dejado de lado. Aún así, el edificio mantuvo la idea y hoy contrasta con la enorme pared conformada por los edificios de la avenida Miró Quesada.

 “Residencialidad”

La reciente ordenanza 0342 de Miraflores aumentó el metraje mínimo por unidad de vivienda para “elevar los estándares de vida y la calidad del distrito”. Pero ¿más calidad de vida es más área por departamento? La calidad de vida está determinada por cuántos espacios públicos hay cerca de la vivienda, por los servicios (hospitales, colegios, centros comerciales, cines, etc.) a los que se tiene un acceso cercano. Vivir en un barrio “residencial” no significa que solo haya viviendas en él, sino que estas cuenten con el equipamiento suficiente para que sus habitantes se desenvuelvan plenamente. Este equipamiento solo será viable en barrios cuya densidad justifique las inversiones.

Lo que va a lograr la nueva ordenanza es trasladar la inversión a otros distritos y ahuyentar a los nuevos vecinos (segmentar más la población), grupo dentro del cual están también los jóvenes miraflorinos que no podrán adquirir una vivienda propia por su tamaño y costo.

Estacionamientos

La 0342 aumentó también el número mínimo de estacionamientos requeridos en el lote. Evidentemente el distrito, como muchos otros, tiene un déficit en este sentido. “Yo creo que el estacionamiento debería ser libre y no exigido. Lo que debería estar totalmente prohibido es cuadrarse en la calle. Hace diez años, en San Isidro nadie dejaba su carro en la calle pues se lo llevaba la grúa” sostiene Marco Sanguinetti. Por más descabellado que suene no lo es tanto. La nueva sede del New York Times en Manhattan es una torre de 52 pisos sin estacionamientos. Es lógico si pensamos que todos llegan en transporte público o en bicicleta. ¿Por qué aquí estamos exigiendo mínimos cuando la tendencia en el mundo es a exigir máximos? ¿Por qué no mejor fomentamos el uso del transporte público e invertimos en él? En Lima se siguen aplaudiendo los zanjones, los “by-passes” y el ensanchamiento de las pistas, cuando en otras ciudades lo que se ensancha son las veredas.

Las inversiones inmobiliarias no son el problema. El problema es que hay que saber cómo orientarlas en favor de nuestra visión de ciudad, pero primero hay que tener una.

Publicado en El Comercio el día 20 de Abril del 2011_

4.Muro trasero golf

 

 

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